Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen eine Entscheidung fürs Leben. Dabei achten Käufer meist auf den Kaufpreis, die Finanzierung und die zu erwartenden Mieteinnahmen. Ein Punkt wird jedoch häufig übersehen. Die Aufteilung des Kaufpreises kann erhebliche Auswirkungen auf die spätere Steuerlast haben.

Vor allem bei vermieteten Immobilien spielt die sogenannte Kaufpreisaufteilung eine wichtige Rolle. Viele Eigentümer beschäftigen sich erst mit diesem Thema, wenn die erste Steuererklärung erstellt wird. Dann ist die Immobilie häufig bereits gekauft und die steuerlichen Auswirkungen werden erst nach und nach sichtbar.

Warum die Kaufpreisaufteilung wichtig ist

Steuerlich wird eine Immobilie in zwei Bestandteile aufgeteilt. Zum einen in den Grund und Boden, zum anderen in das Gebäude.

Der Unterschied ist wichtig. Während das Gebäude über viele Jahre abgeschrieben werden kann, ist dies beim Grundstück nicht möglich. Für Eigentümer bedeutet das, dass ein höherer Gebäudeanteil meist auch eine höhere steuerliche Abschreibung ermöglicht.

Je höher die Abschreibung ausfällt, desto geringer kann die steuerliche Belastung sein.

Wie das Finanzamt den Kaufpreis aufteilt

Zur Ermittlung der Anteile verwendet das Finanzamt häufig die sogenannte BMF-Arbeitshilfe. Dabei handelt es sich um ein Berechnungsmodell des Bundesfinanzministeriums.

Mit diesem Verfahren wird der Kaufpreis rechnerisch auf Gebäude und Grundstück verteilt. Das Ergebnis dient anschließend als Grundlage für die steuerliche Abschreibung.

In vielen Fällen liefert dieses Verfahren brauchbare Ergebnisse. Es gibt jedoch Situationen, in denen die Besonderheiten einer Immobilie nicht vollständig berücksichtigt werden.

Individuelle Merkmale bleiben oft unberücksichtigt

Jede Immobilie ist anders. Der Zustand des Gebäudes, durchgeführte Modernisierungen oder besondere Lageeigenschaften können den tatsächlichen Wert beeinflussen.

Standardisierte Berechnungen stoßen hier gelegentlich an ihre Grenzen. Faktoren wie Lärmbelastungen, Altlasten oder umfangreiche Sanierungen lassen sich nicht immer vollständig über allgemeine Berechnungsmodelle erfassen.

Dadurch kann es vorkommen, dass der Grundstücksanteil höher ausfällt als der tatsächliche Marktwert vermuten lässt. In solchen Fällen reduziert sich automatisch der steuerlich abschreibbare Gebäudeanteil.

Wann ein Gutachten sinnvoll sein kann

Wer Zweifel an der Aufteilung hat, kann die Bewertung durch einen Sachverständigen prüfen lassen.

Ein professionelles Verkehrswertgutachten berücksichtigt die individuellen Eigenschaften der Immobilie. Dazu gehören unter anderem die Lage, der bauliche Zustand, Modernisierungen sowie weitere wertbeeinflussende Faktoren.

Auf dieser Grundlage kann eine marktgerechte Kaufpreisaufteilung ermittelt werden.

Mögliche Auswirkungen auf die Abschreibung

Bereits kleine Veränderungen bei der Aufteilung können sich über viele Jahre bemerkbar machen.

Wird beispielsweise ein größerer Anteil des Kaufpreises dem Gebäude zugerechnet, erhöht sich die Abschreibungsgrundlage. Dadurch können Eigentümer über die Nutzungsdauer hinweg höhere Abschreibungsbeträge geltend machen.

Wie groß dieser Vorteil ausfällt, hängt immer von der jeweiligen Immobilie und den persönlichen steuerlichen Verhältnissen ab.

Die Rechtsprechung zur Kaufpreisaufteilung

Der Bundesfinanzhof hat sich in mehreren Entscheidungen mit der Aufteilung von Kaufpreisen beschäftigt. Dabei wurde wiederholt betont, dass die tatsächlichen Verkehrswerte der Immobilie maßgeblich sind.

Aus diesem Grund können qualifizierte Gutachten bei der steuerlichen Bewertung eine wichtige Rolle spielen. Sie ermöglichen eine individuelle Betrachtung des jeweiligen Objekts und schaffen eine nachvollziehbare Grundlage für die Aufteilung.

Worauf Eigentümer achten sollten

Viele Käufer gehen davon aus, dass die Kaufpreisaufteilung mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages endgültig feststeht. Tatsächlich lohnt sich jedoch häufig eine genauere Prüfung.

Besonders bei hochwertigen Modernisierungen, ungewöhnlichen Grundstückseigenschaften oder Immobilien in stark nachgefragten Lagen kann eine individuelle Bewertung sinnvoll sein.

Wer sich frühzeitig mit diesem Thema beschäftigt, kann die steuerlichen Auswirkungen seiner Investition besser einschätzen.

Weitere Informationen zur Immobilienbewertung und zur Erstellung von Gutachten finden Interessierte bei der Dr. Timmer & Luibrand GmbH.